Dúvidas sobre Imóveis: Aquisição e Financiamento

Existem inúmeras questões jurídicas envolvendo imóveis.

Nesse artigo, vamos destacar algumas delas.

1 – Impossibilidade de continuar pagando as parcelas do financiamento imobiliário

Muitas pessoas adquirem um imóvel sem consultar previamente a evolução do valor das parcelas. Ou, por diversos motivos, perdem a condição financeira de honrar os pagamentos.

Nesse caso, a melhor solução é procurar imediatamente o credor (a instituição financeira ou a construtora) e buscar uma solução amigável. Às vezes deve ser adotada a solução mais drástica (devolver o imóvel).

No caso da devolução do imóvel, o adquirente do imóvel receberá de volta uma parte do valor pago (o percentual varia conforme o valor já pago e conforme o tempo que o adquirente se encontra na posse do imóvel).

Há situações em que os contratos de financiamento se revelam abusivos (cobrança de juros sobre juros, por exemplo) e o adquirente fica com a impressão de que mesmo pagando as parcelas, seu saldo devedor não diminui.

Antes de ingressar com uma medida judicial visando revisar o contrato com o objetivo de reduzir o valor da parcela e/ou o saldo devedor, recomenda-se que essa “impressão” seja confirmada por um laudo técnico esclarecendo se existem ilegalidades no contrato e identificando quais são.

2 – Alienação Fiduciária e Leilão Extrajudicial

A Lei 9.514/97 agilizou o procedimento para que o fiduciário (a instituição financeira ou a construtora, por exemplo) retome o imóvel do fiduciante (aquele que comprou o imóvel por meio de um financiamento).

Verificado o inadimplemento do fiduciante, ele será notificado pelo fiduciante e se não quitar o débito o imóvel poderá ser levado a leilão.

Dessa forma, recomenda-se que o adquirente do imóvel que está em dificuldades para honrar o pagamento das parcelas contratuais não deixe o débito se acumular. Quanto mais cedo for solucionada a pendência (mesmo que com a indesejada, mas necessária, devolução do imóvel), maior o valor a ser recuperado pelo fiduciante.

3 – Cuidados para a Aquisição do Imóvel

O comprador de um imóvel deve ficar atento à documentação pertinente ao próprio imóvel e à documentação pessoal apresentada pelo vendedor.

O documento principal relativo ao imóvel é a matrícula fornecida pelo Cartório de Registro de Imóveis. Esse documento comprova se o imóvel tem alguma restrição (hipoteca/penhora) e se ele está efetivamente registrado em nome do vendedor.

O vendedor também deve comprovar que não há nenhuma pendência de IPTU ou débito condominial (se for um apartamento).

O vendedor deve apresentar ao comprador as certidões pessoais para comprovar se há ações judiciais ajuizadas contra ele e/ou protestos.

A idoneidade financeira do vendedor é importante para que o comprador não assuma o risco de futuramente perder o imóvel por conta de alguma dívida anterior do vendedor.

As certidões em nome do vendedor devem estar todas “negativas”, ou seja, não apontam a existência de nenhuma ação judicial e/ou protesto.

Havendo alguma ação judicial ajuizada contra o vendedor, recomenda-se que o comprador consulte um advogado para identificar se aquela ação interfere na propriedade do imóvel.

Há ações, por exemplo, que não têm reflexo econômico no patrimônio do vendedor e, portanto, são irrelevantes para a idoneidade financeira do vendedor.

E há outras que podem caracterizar, inclusive, fraude à execução e com isso gerar a nulidade da transação imobiliária.

4 – Imóvel adquirido na Planta

É fundamental que o comprador verifique a idoneidade financeira da construtora, checando se a obra é financiada por um Banco ou se a construtora pretende usar recursos próprios, por exemplo.

O acompanhamento periódico da obra (a cada 3 meses, por exemplo, passar na frente da construção) é importante a fim de confirmar a evolução do empreendimento.

A lei garante uma tolerância de atraso de 6 meses na entrega da obra; a partir desse prazo, a construtora incorrerá em multas contratuais baseadas no atraso.

Quando o imóvel for entregue, é importante checar se a planta e metragem foram respeitadas. Pode ocorrer de haver divergência entre o que foi negociado entre as partes e o que foi realmente entregue. Daí porque é fundamental que o comprador guarde toda a documentação entregue pela construtora no momento em que foi assinado o compromisso de compra e venda.