Contrato de Locação de Imóvel – Dúvidas Frequentes

Contrato é um ajuste de vontades entre 2 ou mais partes, usualmente formalizado num documento com obrigações e direitos recíprocos.

No caso de contrato de locação de um imóvel, temos:

• as partes contratantes
• descrição do imóvel
• prazo de duração do contrato de locação
• valor do aluguel
• multa em caso de atraso no pagamento do aluguel
• direitos e obrigações de cada parte do contrato

Aproveitando algumas dúvidas que as pessoas têm, vamos elucidar alguns conceitos e questões.

O contrato de locação pode ser verbal?

Sim. O artigo 47 da Lei de Locação prevê essa possibilidade. Contudo, desnecessário salientar que um contrato verbal é o primeiro passo para futuras desavenças entre as partes (principalmente quando envolve familiares ou amigos que acham que não é necessário “colocar no papel a locação” e que basta pagar todo mês “direitinho” para não dar “problema”). E na falta de um documento escrito, muitas vezes essas desavenças ficam sem solução, justamente por inexistir um contrato escrito.

O locador é necessariamente o proprietário do imóvel? Não. Há casos em que o locador é o usufrutuário do imóvel (pessoa que tem o direito de usufruir do imóvel, percebendo seus frutos).

Pode haver mais de um locador ou locatário? Sim.

Interessante notar que há casos em que o contrato é assinado por apenas um locatário e depois ele constitui família que passa a residir no imóvel. Nesse caso, o que acontece se o locatário falecer? A lei estabelece que o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do locatário e que residiam no imóvel, ficam sub-rogados no contrato de locação (ou seja, tais pessoas assumem a posição do locatário).

E se o casal que reside no imóvel alugado decide se separar? Como fica a locação?

Diz a lei que a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

Existe um prazo mínimo ou máximo para vigência do contrato de locação?

Não, mas a lei estabelece algumas regras.

Se o contrato de locação for celebrado com prazo igual ou superior a 10 anos, caso o locador ou o locatário sejam casados, o respectivo cônjuge deverá anuir com esse prazo (vênia conjugal). Se isso não ocorrer, o cônjuge que não anuiu no contrato não está obrigado a respeitar o prazo excedente a 10 anos. Essa regra vale para o locador e o locatário. Entretanto, trata-se de situação cada vez mais rara, pois contratos de locação com esse prazo de duração não são usuais no mercado imobiliário atual.

O que significa o prazo de 30 meses no contrato de locação?

Muitas pessoas acham que o contrato de locação residencial deve ser celebrado com o prazo mínimo de 30 meses. Tal entendimento está equivocado.

Qual a diferença, afinal?

A diferença dos contratos de locação residencial firmados com prazo inferior a 30 meses dos contratos com prazo igual ou superior a 30 meses é simples de entender.

No primeiro caso, findo o prazo estabelecido a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel nas hipóteses do artigo 47 da Lei de Locação.

No segundo caso, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. Contudo, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de 30 dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado. Se ocorrer a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de 30 dias para desocupação (artigo 46 da Lei de Locação).

Ou seja, do ponto de vista do locador, a locação com prazo igual ou superior a 30 meses é mais vantajosa, eis que as regras para retomada do imóvel são menos complexas.

Existe alguma restrição quanto ao valor do aluguel?

O contrato é um acordo de vontades; portanto, as partes podem estipular o valor ajustado. É o mercado imobiliário (lei da oferta e da procura) que acaba definindo o valor do aluguel.

Contudo, é vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo. O locador também está proibido de cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do artigo 42 e da locação para temporada.

Existe um percentual mínimo ou máximo para a multa no caso de não pagamento do aluguel na data do vencimento?

A Lei de Locação não estabelece esse percentual. Contudo, o Poder Judiciário aplica nessas situações os princípios da razoabilidade, reduzindo multas consideradas abusivas. O percentual recomendado, com a inflação atual do país, gira em torno de 10 a 20%.

Em alguns contratos, existe a chamada multa gradativa, ou seja, se o atraso for de poucos dias a multa será menor (por exemplo, multa de 5% quando o atraso for inferior a 10 dias) e quando ele ultrapassar 30 dias a multa chega ao seu teto máximo. Com esse conceito, o locatário tem um estímulo para honrar sua obrigação o quanto antes.

O que é rescisão contratual?

Rescisão contratual é o rompimento de um contrato antes do tempo. Pode ser feita de forma amigável ou litigiosa. No contrato de locação, o rompimento do contrato de locação obriga o locatário a devolver o imóvel ao locador, sendo que a partir desse momento cessa a cobrança do aluguel.

Normalmente, a rescisão injustificada e precipitada do contrato de locação implica no pagamento de uma multa. Essa penalidade é estipulada de comum acordo entre as partes no momento em que o contrato é celebrado. E da mesma forma o Poder Judiciário pode ser acionado, quando necessário, para interferir na abusividade do valor fixado a título de multa.

Entretanto, há situações em que a Lei de Locação permite a rescisão antecipada do contrato sem o pagamento de multa pela parte que pediu a rescisão do contrato.

Exemplos dessa situação:

(i) para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti–las; e

(ii) se a devolução do imóvel decorrer de transferência do locatário, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

Interessante observar que o locatário poderá devolver o imóvel, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. Essa faculdade é exclusiva do locatário.

O locador pode vender o imóvel enquanto vigente o contrato de locação? O locatário tem direito de preferência na aquisição do imóvel? E se o locatário não quiser comprar o imóvel, o adquirente tem que respeitar o prazo contratual?

Sim, o locador pode vender o imóvel enquanto vigente o contrato de locação.

Porém, nesse caso ele deve apresentar ao locatário as condições do negócio e permitir que ele exerça seu direito de preferência na aquisição do imóvel. O locatário tem preferência na compra do imóvel em igualdade de condições com terceiro interessado.

Se o locatário não tiver interesse/condições de comprar o imóvel e ele for vendido a outra pessoa, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação.

Ou seja, em regra, o locatário terá que desocupar o imóvel.

Há uma exceção, prevista em lei: se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel, o adquirente deverá respeitar o prazo remanescente da locação.

Note-se que poucas pessoas se preocupam em averbar o contrato de locação junto à matrícula do imóvel, razão pela qual o locatário apenas descobre a importância dessa providência quando é tarde demais.

Não tenho condições de pagar o aluguel por causa da pandemia. Posso devolver o imóvel sem pagar multa?

Essa última questão ainda não tem uma resposta definitiva do Poder Judiciário, pois se trata de assunto recente.

Em linhas gerais, o Judiciário vem adotando em suas decisões o conceito de que a pandemia afetou a todos. Locador e locatário.

Portanto, não se pode premiar apenas um lado do contrato.

O que se recomenda é que as partes negociem a rescisão do contrato de forma amigável. Tanto é importante para o locatário devolver o imóvel pois não tem condições de pagar o aluguel, como é interessante para o locador receber o imóvel de volta para que ele não seja ocupado por um inadimplente e ele tenha a oportunidade de alugar o imóvel para outra pessoa o quanto antes.

Assim, a melhor alternativa é a redução da multa, talvez pela metade, para que o prejuízo fique dividido entre ambos. Se o acordo não vingar, certamente o Poder Judiciário tentará uma composição entre as partes, provavelm