Como o locador deve proceder para encerrar o contrato de locação?

Inicialmente, importante fazer uma relevante distinção jurídica: o contrato de locação pode ser rescindido por culpa de uma das partes (infração contratual, atraso no pagamento dos aluguéis etc.) ou sem culpa (denúncia vazia, comprovação da transferência do locatário para trabalhar em outra cidade etc.).

Quando o fundamento da rescisão envolve culpa de uma das partes, é comum que a discussão seja levada ao Judiciário, pois dificilmente a parte “culpada” reconhece sua culpa (há situações, entretanto, que a parte “culpada”, se for bem assessorada e orientada, consegue encontrar uma solução amigável com o locador sem o desgaste de uma ação judicial).

Mas e como funciona na prática a rescisão sem “culpa”?

A primeira etapa é informar à outra parte os motivos que justificam a rescisão do contrato de locação sem pagamento de multa e sem caracterizar “quebra de contrato”.

Essa informação é passada através de um documento que em Direito recebe o nome de Notificação Extrajudicial (Premonitória).

Tal documento é de extrema relevância e seu conteúdo deve ser analisado com bastante cautela e conhecimento do texto legal, a fim de evitar afirmativas erradas ou fundamentos jurídicos inexistentes.

Tanto é verdade que a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) declarou extinta uma ação de despejo por falta de comprovação do envio da notificação extrajudicial prévia.
Na ação, a proprietária afirmou que não tinha mais interesse no aluguel e, diante da resistência do locatário em desocupar o imóvel, pedia que ele fosse condenado a sair.

O juiz decretou a rescisão do contrato e deu 30 dias para a desocupação voluntária do imóvel, mas o TJ/MG extinguiu a ação por falta de notificação do locatário.

Em recurso ao STJ, a locadora alegou que não há previsão legal expressa de que a notificação prévia seja indispensável para o ajuizamento da ação de despejo. Segundo a recorrente, a notificação premonitória é suprida pela citação do réu na ação judicial, momento a partir do qual ele pode desocupar o imóvel ou, dentro do prazo legal, apresentar defesa.

A ministra Nancy Andrighi, relatora, explicou que a controvérsia diz respeito à interpretação do parágrafo 2º do artigo 46 da Lei 8.245/1991. De acordo com o dispositivo, ocorrendo a prorrogação da relação locatícia, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de 30 dias para desocupação.

Segundo a ministra, a jurisprudência do STJ sobre essa questão já apontava, ainda que de forma indireta, para o caráter indispensável da notificação premonitória ao locatário, inclusive com o uso de expressões como “necessária” e “obrigatória” em tais hipóteses.

A relatora também mencionou entendimentos da doutrina no sentido da necessidade da notificação prévia na denúncia vazia do contrato com prazo indeterminado.

“Como corretamente apontado pela doutrina, a necessidade de notificação premonitória, previamente ao ajuizamento da ação de despejo, encontra fundamentos em uma série de motivos práticos e sociais, e tem a finalidade precípua de reduzir os impactos negativos que necessariamente surgem com a efetivação do despejo”, afirmou a ministra, lembrando que a própria doutrina excepciona a necessidade de notificação caso a ação de despejo seja ajuizada nos 30 dias subsequentes ao fim do prazo do contrato.

Ainda de acordo com Nancy Andrighi, a moderna doutrina do direito civil tem considerado a existência de um princípio – ou subprincípio – do aviso prévio a uma sanção, baseado na boa-fé objetiva, no contraditório e na ideia de vedação da surpresa.

“Sob essa perspectiva, também é obrigatória a ocorrência da notificação premonitória considerando os aspectos negativos que a ação de despejo pode implicar sobre aquele que deve ser retirado do imóvel”, finalizou a ministra. Sendo assim, proprietários e inquilinos devem ficar atentos para essa exigência legal.