Como comprar um imóvel minimizando os riscos?

Ter um imóvel próprio é o sonho de muitas pessoas.

Fugir do aluguel (que muitos julgam ser dinheiro jogado fora, embora existam casos em que é mais vantajoso pagar aluguel do que imobilizar o capital num imóvel).

Ter a segurança de uma moradia (o imóvel utilizado como residência é considerado bem de família e, por esse motivo, impenhorável; exceto nos casos previstos em lei).

Entretanto, para que esse sonho não se transforme em pesadelo, o vendedor e o comprador devem tomar algumas precauções importantes.

As principais precauções são: (i) o preço, (ii) a forma de pagamento, (iii) a documentação do imóvel e do vendedor e a (iv) a entrega das chaves.

O vendedor quer receber o valor do imóvel no menor espaço de tempo possível e sem riscos de um “calote”.

O comprador quer ter a posse do imóvel o mais rápido possível (o fato de estar “ocupando” o imóvel transmite às pessoas uma sensação de que aquele bem lhe pertence) e ter a certeza de que o imóvel não será futuramente penhorado por dívidas do vendedor.

Portanto, a orientação para ambas as partes é simples:

(i) vendedor: não entregue a posse do imóvel antes de receber o preço integral do bem.

O crédito imobiliário é bastante difundido entre os Bancos e isso possibilita que o comprador recorra a esse tipo de financiamento.

Fique atento a compradores que não têm condições financeiras de adquirir o seu imóvel.

O comprador vai assinar um compromisso de compra e venda e pagar o preço em parcelas? Vai garantir o pagamento com cheques ou notas promissórias? Ótimo, desde que ele cumpra sua parte no combinado. Lembre-se que o cheque sem fundos e a nota promissória não resgatada no vencimento nada mais são do que pedaços de papel. Podem ser cobrados em Juízo? Sim, mas a idéia de recorrer ao Judiciário é exatamente aquilo que o vendedor menos desejava no início da transação.

Dito isso, não entregar a posse do imóvel é o maior trunfo que o vendedor tem em mãos.

O comprador, sim, vai se esforçar para cumprir sua parte no contrato, pois seu maior desejo é obter as chaves do imóvel.

E se o comprador não puder honrar o contrato, é mais simples para desfazer o negócio.

(ii) comprador: não pague nenhum valor ao vendedor enquanto não tiver analisado toda a documentação do imóvel e do vendedor.

Parece óbvio dizer isso, mas são inúmeros os casos em que o comprador não verifica antes de assinar o contrato se o imóvel está livre e desimpedido e se o nome do vendedor está “limpo”.

E depois que o sinal é pago ao vendedor, se problemas começam a surgir com “penhoras”, “bloqueios”, “dívidas” etc., muitas vezes o comprador começa a adiantar valores para resolver essas pendências e quando menos percebe terá enorme dificuldade para desfazer/finalizar o negócio e/ou receber seu dinheiro de volta.

Logo, a análise da documentação do imóvel e do vendedor é fundamental para se assegurar que o imóvel será transferido para seu nome sem decepções futuras. O corretor de imóveis, se houver, tem a obrigação de providenciar essa documentação, mas não delegue a ele a responsabilidade de fazer a análise dos documentos. Submeta esse trabalho a um advogado de sua confiança.

Evidente que a maioria das transações imobiliárias se resolve sem grandes dificuldades, pois ambas as partes cumprem suas obrigações.

Contudo, para que você não faça parte da minoria que enfrenta problemas, de ambos os lados do contrato, vale a pena tomar essas precauções simples.