Como alugar um imóvel minimizando os riscos?

Há 3 tipos de locação: (i) residencial, (ii) não residencial e (iii) temporada.

Há cuidados comuns a todas elas e específicos para cada modalidade.

I – Cuidados Comuns

O locador vai entregar seu imóvel visando receber uma contraprestação pecuniária do inquilino. Muitas vezes essa renda locatícia é o sustento do locador, razão pela qual é fundamental para ele cercar-se do máximo de cuidados para garantir o recebimento do aluguel.

Portanto, o locador deve exigir uma garantia de que os aluguéis serão pagos.

Há 2 garantias importantes que trazem segurança ao locador: fiança bancária e caução imobiliária.

Fiança bancária é uma modalidade de fiança em que o fiador é uma Instituição Financeira.

A fiança prestada por uma Instituição Financeira confere grande segurança ao locador. O único inconveniente é que essa fiança tem um custo financeiro a ser pago ao Banco, razão pela qual locadores que exigem esse tipo de fiança podem ver reduzido o número de inquilinos que procuram seu imóvel para alugar.

A caução imobiliária é uma garantia bastante segura e consiste em exigir que o locatário apresente um imóvel que irá responder por eventual débito locatício. Há formalidades importantes nessa modalidade de garantia que devem ser cumpridas para que ela tenha validade (por exemplo, averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel oferecido em caução).

O único inconveniente é que em caso de inadimplência do locatário, haverá certa demora em “transformar” o imóvel dado em caução em dinheiro para cobrir a dívida (isso depende de um processo judicial).

Há 2 garantias que são muito comuns, mas a prática mostra que elas vêm se tornando ineficientes: fiador pessoa física e caução equivalente a 3 aluguéis.

O fiador pessoa física é uma pessoa que garante ao locador que se o inquilino (afiançado) não pagar o aluguel, ele (fiador) realizará o pagamento.

O problema para o locador é que o fiador também pode ser insolvente, ou seja, não ter dinheiro ou bens para pagar o débito.

E há outro ainda mais grave: existe no Brasil a figura do “fiador profissional”; ou seja, uma pessoa que se apresenta como fiador do inquilino e até oferece um imóvel em seu nome para mostrar sua idoneidade financeira.

Contudo, esse fiador profissional pode ser um estelionatário. Ele cobra um valor do inquilino para exercer esse papel de fiador.

Muitas vezes o mesmo imóvel é oferecido em garantia em diversos contratos diferentes e depois é vendido ou tem a sua documentação falsificada.

Logo, recomenda-se muita atenção do locador nesses casos.

A caução equivalente a 3 meses de aluguel, embora prevista em lei, tem se revelado ineficaz.

Sim, pois um processo de despejo demora mais do que 3 meses para devolver o imóvel ao locador e muitas vezes o locador não consegue receber os aluguéis que excederem os 3 meses.

Não bastasse isso, é comum que o imóvel seja devolvido deteriorado.

Ou seja, a caução que deveria ressarcir o locador desses prejuízos não se revela eficaz.

Mas e o locatário? Quais são os cuidados que ele deve tomar para não ser prejudicado?

Primeiro: negocie no contrato de locação situações que permitam a rescisão do contrato sem pagamento de multa.

A lei já prevê algumas dessas situações (por exemplo, transferência do local do emprego para outra localidade), mas a vida é dinâmica e cada um, pensando nas peculiaridades da sua rotina/emprego/família/saúde/etc., deve imaginar situações concretas que podem surgir e obrigá-lo a rescindir o contrato antecipadamente. Sem pagar a multa contratual.

Segundo: verifique a situação do imóvel alugado. Se não há penhora/bloqueio/pendências sobre ele.

Isso porque há casos em que o locatário é surpreendido no curso da locação com a venda judicial do imóvel por conta de dívidas do locador e é obrigado a desocupar o imóvel antes do prazo contratual.

Assegure-se de tomar as precauções para evitar esse transtorno (inclusive averbando o contrato de locação na matrícula do imóvel).

Terceiro: a Lei de Locação prevê algumas formalidades para garantir o direito das partes. Mas as pessoas desconhecem essas formalidades e até mesmo seus direitos e obrigações legais. Busque o auxílio de um profissional de sua confiança para explicar-lhe e orientar-lhe sobre o texto legal e os impactos dele no contrato de locação, antes de assiná-lo (depois de assinado, não adianta buscar orientação).

Finalmente, quanto à locação para temporada, o aviso vale para ambas as partes: locador, lembre-se que um estranho ocupará seu imóvel; logo, cerque-se dos cuidados para ressarcimento dos prejuízos e até mesmo quando há resistência na desocupação do imóvel no prazo ajustado. Locatário, conheça o imóvel e o locador (ou a imobiliária) pessoalmente ou obtenha o máximo de informação sobre eles, para não cair no conto do imóvel que não corresponde às fotos da internet ou, pior, de alugar um imóvel que simplesmente não existe.