Inadimplência de Condomínio: negociação, protesto, ação executiva e penhora

O Condomínio tem um volume de despesas (ordinárias ou extraordinárias) que deve ser rateado mensalmente entre os condôminos.

O inadimplemento de um condômino impacta na arrecadação prevista no mês e exige medidas para que o Condomínio receba o valor não pago.

Esgotada a fase negocial com o condômino (normalmente a administradora envia carta de cobrança ao inadimplente ou, quando se trata de autogestão, o próprio Corpo Diretivo faz essa cobrança amigável), existe a possibilidade de fazer o protesto do boleto de cobrança da despesa condominial.

O protesto se revela eficaz se o devedor tem preocupação em manter seu nome “limpo”. Isto porque o protesto de um título acarreta a chamada “negativação” do nome do devedor.

Se o protesto não surtir o efeito esperado, deve ser proposta uma ação executiva contra o(s) proprietário(s) do imóvel.

Nesse caso, vale lembrar, a unidade condominial, se for penhorada, não será considerada bem de família (ou seja, impenhorável).

Algumas dúvidas práticas:

1 – Como ter certeza de que o protesto foi feito contra o proprietário do imóvel?

Verificando a matrícula atualizada do imóvel.

Uma precaução importante a ser tomada pelo Corpo Diretivo do Condomínio: sempre que houver a mudança de uma pessoa (ou família) para o prédio, é fundamental exigir a apresentação do documento que “explica” o ingresso daquela pessoa (ou família) no imóvel.

O contrato de locação, o contrato de compra e venda ou até mesmo a matrícula atualizada do imóvel.

Essa exigência tem reflexo no aspecto da segurança do prédio (evitando o ingresso de um estranho no edifício) e no aspecto jurídico (afinal, se essa unidade condominial eventualmente ficar inadimplente, o Condomínio saberá contra quem deve ajuizar a ação de execução).

Daí a importância de se manter atualizado o cadastro de moradores do prédio.

Em tempo: no caso de inquilino que ocupe o imóvel, não é recomendável que o boleto de cobrança do rateio condominial seja emitido em nome dele.

A relação locatícia entre o proprietário e seu inquilino é estranha ao Condomínio. E por esse motivo, o Condomínio não pode levar a protesto o inquilino do imóvel, mesmo que ele esteja pagando o boleto de despesa condominial mensalmente.

Esse pagamento é um acerto entre locador e locatário, que não pode envolver o Condomínio.

2 – O nome que consta na matrícula do imóvel é diferente do nome do ocupante da unidade condominial. Contra quem deve ser ajuizada a ação de execução?

Muitas pessoas adquirem um imóvel e, depois de quitar o preço, não querem gastar dinheiro com a transferência do imóvel para seu nome.

Justificam essa postura porque o custo da transferência é de 4% do valor de referência do imóvel (em SP). Ou seja, um imóvel de R$ 1 milhão acarreta o custo de R$40 mil (mais as despesas de Cartório).

As pessoas devem ser alertadas que essa “economia” pode ficar cara.

Explico: se o imóvel continuar em nome do vendedor e ele falecer, a transferência da propriedade dependerá da abertura de inventário em nome do vendedor (antigo proprietário), da anuência dos herdeiros etc., e muitas vezes isso acaba sendo resolvido apenas na Justiça (adjudicação compulsória).

E mais: se o vendedor tiver alguma “complicação financeira” na vida e assumir dívidas, é possível que o imóvel seja penhorado por credores dele. E caberá ao comprador recorrer ao Judiciário para afastar essa penhora, gastando dinheiro com uma ação judicial e correndo os riscos que toda demanda envolve.

Voltando à pergunta inicial, a cobrança judicial deve ser feita contra a pessoa que figura na matrícula ou, se o Condomínio tem ciência de que o imóvel foi vendido ao ocupante atual com um “contrato de gaveta”, ela deve ser ajuizada contra ele (compromissário comprador).

Observem que essa ciência da existência do “contrato de gaveta” depende da postura do Condomínio em exigir a documentação que valide a entrada do novo morador no prédio. Quanto mais diligente o Corpo Diretivo do Condomínio for, menos problema ele terá se futuramente tiver que acionar judicialmente a unidade condominial por conta de dívidas.