Débito Condominial – Algumas considerações

As prorrogações de algumas contas incidentes sobre os imóveis (luz, gás, água) não se aplicam aos Condomínios.

Portanto, a taxa condominial foi cobrada normalmente, mesmo durante a pandemia/quarentena. Eventualmente algum Condomínio pode ter afastado funcionários por conta da pandemia, diminuído custos pelo fechamento das áreas de lazer etc., e talvez essas providências possam ter causado uma pequena redução no valor do rateio condominial.

Mas o fato é que as despesas condominiais rateadas continuaram sendo cobradas mensalmente.

Como ficam as parcelas em atraso

O que ocorreu, na prática, é que muitos condôminos foram afetados em seus rendimentos (perda do emprego, redução do salário, impossibilidade de exercer suas atividades laborativas etc.) e isso impactou na renda deles e no consequente pagamento das contas mensais, entre elas a taxa condominial.

Portanto, é questão de tempo que os Condomínios passem a cobrar essas dívidas. Num primeiro momento, fazendo a cobrança de forma amigável e talvez até parcelando o débito diante do problema econômico que afetou grande parte da população.

Detalhe: recomenda-se a não concessão de desconto, pois isso estimularia a inadimplência na medida em que aquele que atrasa o pagamento da taxa de condomínio, mesmo que por um motivo justo, não pode ser beneficiado em detrimento do condômino pontual. Há situações excepcionais que podem justificar o desconto, mas nesses casos recomenda-se a aprovação por meio de assembleia.

Protesto do boleto do condomínio

Se o condômino não resolver seu débito dessa forma, a próxima etapa que a lei permite é o protesto do boleto do condomínio.

Na prática, o protesto de um título por falta de pagamento é uma medida que visa obrigar o devedor a pagar sua dívida, sob pena de seu nome/CPF/CNPJ ser protestado.

Qual o prejuízo da pessoa que tem o nome/CPF/CNPJ protestado? Perda de crédito perante o mercado.

A pessoa que foi protestada dificilmente conseguirá realizar compras a prazo. E se conseguir, certamente será pagando juros extorsivos e apresentando alguma garantia de que a dívida será paga.

Várias pessoas já viveram a experiência de ter um limite de empréstimo pré-aprovado na sua conta bancária e, do dia para a noite, esse limite desaparece sem uma explicação lógica.

A explicação pode ser o fato da pessoa ter ficado com o nome “sujo”, como popularmente se diz.

Consequências do protesto

Portanto, por causa de uma dívida condominial, o condômino pode ser protestado e por esse motivo ver seu crédito no mercado desaparecer ou sofrer restrições.

O protesto pode ocorrer a partir do primeiro mês de atraso. Ou seja, qualquer despesa condominial não paga pode ser protestada. O Condomínio não precisa respeitar um número mínimo de despesas não pagas ou um prazo de carência para tomar essa medida.

O protesto, ao mesmo tempo, não é obrigatório. Depende da iniciativa do credor, no caso o Condomínio.

Persistindo a dívida condominial, com ou sem protesto, a cobrança do valor em aberto – acrescido de multa, juros e correção monetária – é feita pela via judicial, com o ajuizamento de uma ação de execução.

Execução da dívida condominial

A ação de execução é mais rápida que a ação de cobrança, que antes era a maneira de cobrar o condômino inadimplente. O condômino-devedor é citado para pagar a dívida em 3 dias, sob pena de penhora.

O artigo 916 do CPC permite que o débito seja pago de forma parcelada (30% de sinal e o saldo em 6 parcelas corrigidas), desde que o devedor reconheça o crédito do credor (ou seja, a dívida não poderá ser objeto de discussão).

Atualmente, a forma de penhora mais eficaz é mediante o bloqueio bancário na conta do devedor (chama-se bloqueio pelo sistema BacenJud). Esse bloqueio independe do prévio conhecimento do devedor (ele não é intimado) e se realiza com uma simples ordem dada pelo juiz de direito (o bloqueio se opera de forma eletrônica).

O bloqueio atinge o saldo bancário e eventuais aplicações financeiras vinculadas ao CPF/CNPJ do devedor.

Há algumas situações excepcionais que afastam a penhora em determinadas situações (artigo 833 do CPC).

Destaco duas: salário e valores aplicados em cadernetas de poupança (até 40 vezes o salário mínimo).

Apenas uma observação sobre o salário: os valores que existem nas contas bancárias da esmagadora maioria das pessoas é fruto de seu salário. Logo, poderão pensar alguns que esses valores depositados na conta bancária, sendo valores recebidos a título de salário, estão protegidos pela lei e seriam impenhoráveis.

Não é isso que o legislador tinha em mente quando criou a exceção e não é assim que o Judiciário aplica a lei.

O salário não pode ser penhorado no sentido de obrigar o empregador a depositar a remuneração da pessoa numa conta judicial. Mas se o salário for depositado na conta bancária do empregado (que tem uma dívida) no dia 5 e no dia 6 o saldo encontrado for bloqueado, o numerário não é considerado salário para os fins legais. É considerado dinheiro que será utilizado para pagamento da dívida.

Importante destacar o que ocorre no caso de imóveis alugados, em que foi ajustado no contrato de locação que o inquilino pagaria a taxa de condomínio.

Atenção: a relação jurídica do Condomínio não é com o inquilino, e sim com o proprietário do imóvel.

O proprietário do imóvel é quem responde judicialmente

Portanto, quem será acionado judicialmente será o proprietário do imóvel e não o inquilino. O proprietário poderá cobrar seu inquilino, de forma regressiva, mas não poderá alegar que a dívida é dele, mesmo com o contrato de locação prevendo isso.

Finalmente, vale lembrar que a dívida de condomínio autoriza a penhora da unidade condominial, mesmo que seja a moradia do devedor. Nos casos de dívida condominial, não se aplica a proteção do bem de família.